Neubau oder Bestand sanieren – was rechnet sich wann?

Der Quadratmeterpreis ist die falsche Zahl.

Beim Neubau ist der Wert eine Summe aus lauter bekannten Posten. Beim Bestand ist er ein Mittelwert über Gebäude, die miteinander nichts zu tun haben. Ein Haus von 1995 mit dichtem Dach und ein Haus von 1962 mit Kohlekeller landen in derselben Statistik.

Der Vergleich wird erst brauchbar, wenn man ihn andersherum aufzieht: nicht „was kostet Sanieren", sondern „was ist an diesem Haus noch brauchbar". Alles, was brauchbar ist, ist Geld, das Sie beim Neubau ausgeben müssten und hier nicht.

Eine Modernisierung kostet die Hälfte.

Rund 1.750 € Unterschied je Quadratmeter Wohnfläche. Auf ein Haus mit 140 m² gerechnet sind das etwa 510.000 € gegenüber 265.000 € — ein Unterschied von rund 245.000 €.

Meine Kennwerte stammen aus dem ersten Quartal 2024 und sind auf den heutigen Baupreisindex hochgerechnet. Wer das nicht tut, liegt beim Neubau um gut 300 € je Quadratmeter zu niedrig. Für ein konkretes Vorhaben ersetzt der Kennwert keine Baukostenermittlung am Objekt.

Bruttowerte, Bauwerkskosten ohne Grundstück und Baunebenkosten, mittlerer Ausstattungsstandard. Bundesweite Kennwerte. Nächste Prüfung 02/2027.

Vier Bauteile entscheiden alles.

Wenn ich ein Bestandsgebäude für einen Kaufinteressenten anschaue, gehe ich genau diese vier Punkte durch. Sie machen den Löwenanteil der Sanierungskosten aus, und sie hängen voneinander ab.

Sind drei davon fällig, nähert sich die Sanierung dem Neubau an. Sind alle vier fällig, brauchen Sie sehr gute andere Gründe.

Acht Fragen für den Besichtigungstermin.

Nehmen Sie diese Punkte mit, wenn Sie ein Objekt zum zweiten Mal ansehen. Sie brauchen keine Fachkenntnis, nur ein Handy für Fotos und eine halbe Stunde. Fehlen die Unterlagen, steht vor jeder Kalkulation ein Aufmaß mit Bestandsplänen.

Asbest wurde erst 1993 verboten. Alles davor ist verdächtig — und gehört vor den Kaufvertrag, nicht danach.

Beide Seiten mit denselben Annahmen rechnen.

Beim Neubau wissen Sie vorher, was Sie bauen. Beim Bestand wissen Sie es erst, wenn der Putz herunter ist. Ein Risikozuschlag ist keine Unsicherheit des Planers, sondern die ehrliche Abbildung dessen, was hinter der Wand sein könnte.

Wann sich was rechnet.

Sanieren lohnt sich, wenn Rohbau und Dach in Ordnung sind und der Grundriss im Wesentlichen passt. Es lohnt sich nicht, wenn drei oder vier Bauteile gleichzeitig fällig sind und Sie zusätzlich tragende Wände versetzen wollen.

Lassen Sie die vier Bauteile anschauen, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben. Ein Ortstermin kostet einen Bruchteil dessen, was eine Fehleinschätzung beim Dach kostet. Steht die Entscheidung, wird daraus ein Plan, nach dem gebaut werden kann.