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LeistungsbereichPlanung & Umbau
Vom ersten Gedanken zum genehmigungsfähigen Plan: Entwurf, Ausführungsplanung, 3D-Modell und die Unterlagen für den Bauantrag.
Wann das für Sie relevant ist
- Sie wollen neu bauen und wissen noch nicht, was auf Ihrem Grundstück überhaupt zulässig ist.
- Ein Anbau, eine Aufstockung oder ein Dachausbau steht an.
- Sie möchten Räume anders nutzen als bisher: Scheune zu Wohnraum, Wohnung zu Praxis.
- Ein Architekt wäre Ihnen zu groß aufgehängt, aber allein kommen Sie nicht weiter.
Was ich konkret mache
Entwurfsplanung
Aus Ihren Wünschen, dem Grundstück und den baurechtlichen Vorgaben entsteht ein Entwurf, der funktioniert: Raumaufteilung, Kubatur, Erschließung, Belichtung.Ausführungs- und Detailplanung
Die Pläne, nach denen tatsächlich gebaut wird: Maße, Aufbauten, Anschlüsse. Je genauer sie sind, desto weniger wird auf der Baustelle improvisiert, und improvisiert wird immer zu Ihren Lasten. Massivbau ebenso wie Holzrahmenbau, bei dem die Detailplanung vor der Fertigung stehen muss.3D-Modell & Visualisierung
Ihr Vorhaben entsteht dreidimensional. Sie beurteilen Proportionen und Raumwirkung, statt sich Grundrisse vorstellen zu müssen. Varianten gehen wir direkt am Modell durch: Wand versetzen, Fenster vergrößern, Dachform ändern, Ergebnis sofort sichtbar.Fotorealistische Visualisierung
Aus dem Planungsmodell entstehen Bilder, die aussehen wie ein Foto des fertigen Gebäudes, mit Material, Licht und Umgebung. Hilfreich, wenn Sie sich zwischen Fassadenvarianten entscheiden, wenn das Vorhaben in der Gemeinde vorgestellt wird oder wenn Sie Mitbauende und Angehörige überzeugen wollen.Nutzungsänderungen
Wenn ein Gebäude anders genutzt werden soll als genehmigt, ist das ein eigenes Verfahren. Ich kläre die Anforderungen (Brandschutz, Stellplätze, Rettungswege) und bereite die Unterlagen auf.Bestandsaufnahme & Bestandspläne
Für ältere Häuser existieren oft keine Pläne mehr, oder sie stimmen nicht mit dem Gebauten überein. Ich nehme das Gebäude vor Ort auf und erstelle prüffähige Bestandspläne.Unterlagen für den Bauantrag
Lageplan, Bauzeichnungen, Berechnungen, Nachweise: Ich stelle das Paket zusammen, das die Behörde sehen will.
Was Sie am Ende in der Hand halten
Die Genehmigungsplanung erbringe ich vollständig: Entwurf, Zeichnungen, Berechnungen und das komplette Antragspaket. Unterschrieben und eingereicht wird die Bauvorlage von einem bauvorlageberechtigten Kollegen, mit dem ich fest zusammenarbeite. Für Sie ändert das nichts am Ablauf. Sie haben weiterhin einen Ansprechpartner.
So läuft eine Planung ab.
Vier Schritte, bei jedem Vorhaben gleich. Nach Schritt 1 wissen Sie, ob und was auf Ihrem Grundstück geht. Erst danach entscheiden Sie über den Rest.
Ortstermin und Rahmen klären
Was sagt der Bebauungsplan, was gibt das Grundstück her, was ist im Bestand verwertbar. Am Ende steht, was zulässig ist – nicht, was wünschenswert wäre.
Entwurf und Varianten
Zwei bis drei Ansätze im 3D-Modell. Wir gehen sie gemeinsam durch, ändern direkt am Modell und entscheiden uns für einen.
Genehmigungsplanung
Zeichnungen, Berechnungen und Nachweise werden zum Antragspaket zusammengestellt und über einen bauvorlageberechtigten Kollegen eingereicht.
Ausführungsplanung
Die Pläne, nach denen tatsächlich gebaut wird. Wer hier spart, zahlt später auf der Baustelle, und dort ist es teurer.
Vier Wohnungen, vier eigene Eingänge.
Warum die Eingänge die eigentliche Aufgabe waren
Zwei Doppelhaushälften, in jeder zwei Wohnungen, jede davon mit eigenem Eingang. Das klingt nach einer Kleinigkeit und ist die eigentliche Planungsaufgabe: Vier Zugänge müssen erschlossen werden, ohne dass die Fassade zur Türenreihe wird und ohne dass innen Fläche für Flure verloren geht. Bei rund 430 m² Wohnfläche insgesamt geht jeder Quadratmeter Verkehrsfläche direkt vom Wohnraum ab.
Gelöst ist es über eine Aufteilung der Zugänge: zwei Eingänge zur Straße, zwei seitlich. Dadurch bleibt die Straßenansicht die eines Doppelhauses und wirkt nicht wie ein Mehrfamilienhaus, und jede Wohnung hat ihren eigenen Zuweg, ohne dass sich zwei Parteien einen Flur teilen.
Das schönste Ergebnis kam fast nebenbei zustande: Ein Pultdach statt des üblichen Satteldachs schafft im zweiten Obergeschoss eine große Dachterrasse: Fläche, die bei einem Satteldach unter der Schräge verschwindet.
Was das kostet.
Grundlage ist die HOAI. Den Ansatz stimme ich auf den tatsächlichen Aufwand Ihres Vorhabens ab. Ein Anbau an ein Bestandsgebäude ist etwas anderes als ein Neubau auf freiem Grundstück, auch wenn die anrechenbaren Kosten dieselben sind.
Kleinere Leistungen rechne ich pauschal oder nach Stunden ab. Was für Ihr Vorhaben sinnvoll ist, klären wir im Erstgespräch; ein schriftliches Angebot bekommen Sie anschließend, bevor irgendetwas beauftragt wird.
Wenn Sie vor der Frage stehen, ob sich Neubau oder Bestand für Sie eher rechnet, habe ich das mit aktuellen Kennwerten im Ratgeber durchgerechnet.
Brauche ich einen Architekten oder reicht ein Ingenieur?
Für die Planung selbst gibt es keinen Unterschied im Ergebnis. Der Unterschied liegt bei der Bauvorlageberechtigung. Ich plane vollständig; die Bauvorlage unterschreibt ein bauvorlageberechtigter Kollege. Für Sie bleibt es ein Ansprechpartner.
Kann ich nur den Entwurf beauftragen?
Ja. Jede Leistungsphase ist einzeln beauftragbar. Viele beginnen mit Ortstermin und Entwurf und entscheiden danach, ob sie weitermachen.
Wie lange dauert es bis zum Bauantrag?
Bei einem Einfamilienhaus liegen zwischen erstem Termin und fertigem Antragspaket erfahrungsgemäß sechs bis zehn Wochen, abhängig davon, wie schnell Entscheidungen fallen und ob Bestandspläne fehlen. Die Bearbeitungszeit der Behörde kommt dazu.
Was ist, wenn mir der Entwurf nicht gefällt?
Dann ändern wir ihn. Genau dafür arbeite ich im 3D-Modell: Varianten sind eine Frage von Minuten, nicht von einer neuen Zeichnung. Festgelegt wird erst, was Sie freigeben.
Was kostet mich die Planung, wenn ich am Ende nicht baue?
Nur das, was tatsächlich erbracht wurde. Deshalb der stufenweise Ablauf. Nach dem Ortstermin wissen Sie, ob Ihr Vorhaben überhaupt geht, und haben bis dahin wenig investiert.
Das greift ineinander.
Jede Leistung ist einzeln beauftragbar. Häufig ergibt aber erst die Kombination den eigentlichen Nutzen, etwa Planung und Kostenkontrolle, oder Bauleitung und Rechnungsprüfung.
Baukosten & Vergabe
Angebote vergleichbar machen, Rechnungen gegen das Aufmaß prüfen, Nachträge hinterfragen – hier verschwindet auf dem Bau das meiste Geld.
AnsehenBauleitung & Baubegleitung
Jemand, der hinschaut, solange man Fehler noch sieht. Im vollen Umfang nach HOAI oder terminweise nach Aufwand.
AnsehenBestand, Nachweise & Bautenschutz
Aufmaß, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und die Ursachensuche bei Feuchte- und Schimmelschäden im Bestand.
AnsehenNicht sicher, was Sie brauchen?
Das ist normal. Die wenigsten Bauherren wissen vorab, welche Leistung die richtige ist. Beschreiben Sie mir in zwei Sätzen Ihr Vorhaben, dann ordnen wir das gemeinsam ein. Kostenlos und unverbindlich.