Was ein Haus wirklich kostet

„Schlüsselfertig" ist kein geschützter Begriff.

Es gibt keine Norm, die festlegt, was darin enthalten sein muss. Jedes Unternehmen definiert den Umfang selbst — und definiert dabei genau die Posten heraus, die sich schlecht kalkulieren lassen.

Das ist nicht unseriös, sondern betriebswirtschaftlich vernünftig. Wer nicht weiß, was der Baugrund hergibt, kann die Erdarbeiten nicht seriös anbieten. Nur bleibt das Risiko dann bei Ihnen, und zwar unausgesprochen.

Baunebenkosten: 15 bis 20 Prozent.

Das ist der Block, der am häufigsten unterschätzt wird, weil er aus vielen kleinen Positionen besteht und keine davon nach viel Geld aussieht. In der Summe sind es bei einem Einfamilienhaus schnell 80.000 bis 100.000 Euro.

Dazu gehören Planung, Genehmigungsgebühren, Vermessung, Bodengutachten, Statik, Prüfstatik, Bauleitung, Versicherungen, Baustrom und Bauwasser, Energieausweis und Nachweise.

Rechenbeispiel auf Grundlage der Kennwerte aus dem ersten Ratgeberbeitrag: 140 m² Wohnfläche, Kostenstand August 2026, brutto, ohne Grundstück und Außenanlagen.

Was fast nie im Angebot steht.

Diese vier Blöcke fehlen am häufigsten. Sie haben eines gemeinsam: Ohne Untersuchung des Grundstücks lassen sie sich nicht seriös beziffern — und deshalb werden sie weggelassen statt geschätzt.

Für ein konkretes Vorhaben lässt sich das auflösen. Genau dafür steht am Anfang eine Kostenermittlung nach BKI-Kennwerten, bevor der erste Vertrag unterschrieben wird.

Acht Fragen, bevor Sie unterschreiben.

Stellen Sie diese Fragen schriftlich und lassen Sie sich die Antworten ebenso schriftlich geben. Ein seriöser Anbieter hat damit kein Problem.

Wer auf die Frage „was ist nicht enthalten" ausweicht, hat die Antwort schon gegeben.

Warum die höhere Schätzung oft die ehrlichere ist.

Wenn zwei Kostenschätzungen weit auseinanderliegen, ist die niedrigere selten die günstigere. Meist ist sie die unvollständigere. Am Ende zahlen Sie in beiden Fällen dasselbe — nur wissen Sie es im einen Fall vorher und im anderen nicht.

Ich kalkuliere bewusst mit allem und liege damit häufiger über anderen Angeboten. Das ist kein Nachteil, sondern der Punkt: Eine Schätzung ist nur dann etwas wert, wenn sie am Ende noch stimmt. Wer während der Bauzeit dreimal nachfinanzieren muss, hat nichts gespart.

Rechnen Sie mit dem Ganzen.

Nehmen Sie die Bausumme aus dem Angebot, addieren Sie 15 bis 20 Prozent Baunebenkosten und legen Sie Erdarbeiten, Erschließung, Hausanschlüsse und Außenanlagen daneben. Erst diese Summe ist Ihr Budget.

Wenn Sie das vor der Unterschrift durchgerechnet haben, können Sie Angebote überhaupt erst vergleichen — und wissen, welche Reserve Sie brauchen. Steht das Budget, wird daraus ein Plan, nach dem gebaut werden kann.