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LeistungsbereichBaukosten & Vergabe
Angebote vergleichbar machen, Rechnungen gegen das Aufmaß prüfen, Nachträge hinterfragen – hier verschwindet auf dem Bau das meiste Geld.
Wann das für Sie relevant ist
- Sie haben Angebote vorliegen und können nicht beurteilen, ob der Preis stimmt.
- Ein Bauunternehmen bietet „schlüsselfertig" an. Sie wissen aber nicht, was alles nicht enthalten ist.
- Während der Bauzeit kommen laufend Nachträge, und Sie verlieren den Überblick.
- Sie brauchen früh eine belastbare Zahl für die Bank.
Was ich konkret mache
Baukostenermittlung nach BKI-Kennwerten
Eine realistische Größenordnung, bevor Sie sich festlegen, auf Grundlage aktueller Kennwerte und nicht auf Basis von Bauchgefühl.Leistungsverzeichnis & Ausschreibung
Jede Leistung eindeutig beschrieben, mit Mengen und Qualitäten. Das ist die Grundlage dafür, dass Angebote überhaupt vergleichbar werden, und der Maßstab, wenn später gestritten wird.Angebotsprüfung & Preisspiegel
Ich stelle die Angebote Position für Position gegenüber. Sie sehen, wer wo teurer ist, wer etwas weggelassen hat und wo ein günstiger Einheitspreis später teuer wird.Vergabeempfehlung
Eine begründete Empfehlung, an wen der Auftrag gehen sollte, und zu welchen Bedingungen.Rechnungs- & Aufmaßprüfung
Abgleich von Rechnung, Aufmaß und tatsächlich erbrachter Leistung. Bezahlt wird, was geleistet wurde.Nachtragsprüfung
Nachträge sind der häufigste Weg, auf dem ein Budget kippt. Ich prüfe, ob die Leistung wirklich zusätzlich ist oder ob sie längst im Vertrag steht.Kostenverfolgung & Budgetkontrolle
Laufender Abgleich von Budget, Aufträgen und Nachträgen. Abweichungen sehen Sie, solange man noch reagieren kann.Schlussrechnungsprüfung
Der letzte Moment, in dem Sie Geld zurückholen können – danach ist es weg.
Was Sie am Ende in der Hand halten
Erfahrungsgemäß trägt sich diese Leistung über eingesparte Nachträge und geprüfte Rechnungen weitgehend selbst.
So läuft eine Vergabe ab.
Vier Schritte. Der zweite ist der wichtigste — ohne ihn sind Angebote nicht vergleichbar, egal wie viele Sie einholen.
Kosten ermitteln
Vor der ersten Anfrage steht eine Kostenermittlung nach BKI-Kennwerten, hochgerechnet auf den aktuellen Baupreisindex. Damit wissen Sie, in welcher Größenordnung Sie sich bewegen.
Leistungsverzeichnis erstellen
Jede Position beschrieben, mit Menge und Einheit. Erst dadurch bieten alle Firmen dasselbe an — und erst dann sagt ein Preisvergleich etwas aus.
Angebote prüfen
Preisspiegel über alle Bieter, Position für Position. Auffällige Einzelpreise, Spekulationspreise und fehlende Leistungen fallen dabei sofort auf.
Rechnungen und Nachträge prüfen
Abgerechnet wird, was gebaut wurde. Nachträge werden gegen das Leistungsverzeichnis gehalten: berechtigt oder nachgeschoben.
17 € oder 50 € für denselben Estrich.
Warum ein Leistungsverzeichnis der eigentliche Hebel ist
Für die Estricharbeiten eines Vorhabens habe ich zuerst ein Leistungsverzeichnis erstellt: Aufbau, Dämmung, Estrichart, Dicke, Randstreifen, Flächen — alles beschrieben und mengenmäßig erfasst. Erst danach sind acht Firmen angefragt worden.
Die Angebote lagen zwischen 17 und 50 € je Quadratmeter, alle netto. Für exakt dieselbe Leistung. Ohne Leistungsverzeichnis hätte man diesen Vergleich gar nicht ziehen können, weil jede Firma etwas anderes angeboten hätte — mal mit, mal ohne Dämmung, mal mit anderer Estrichdicke.
Rund 30 € Unterschied je Quadratmeter. Bei einer Wohnfläche von 150 m² sind das etwa 4.500 € netto, allein bei einem einzigen Gewerk. Das ist mehr, als die Prüfung gekostet hat — und der Estrich ist eines von vielen Gewerken.
Was das kostet.
Kostenermittlung, Leistungsverzeichnis und Angebotsprüfung rechne ich nach Aufwand ab, einzelne Prüfungen auch pauschal. Der Ansatz richtet sich danach, wie viele Gewerke betroffen sind und ob Unterlagen vorliegen.
Bei Rechnungs- und Nachtragsprüfung lohnt sich der Blick auf das Verhältnis: Ein strittiger Nachtrag liegt oft über dem, was die Prüfung des gesamten Vorhabens kostet.
Wenn Sie noch vor der Grundsatzentscheidung stehen, habe ich im Ratgeber durchgerechnet, wann sich Sanierung gegenüber Neubau rechnet.
Ich habe schon drei Angebote. Reicht das nicht?
Nur, wenn alle drei dasselbe anbieten. Ohne gemeinsames Leistungsverzeichnis vergleichen Sie unterschiedliche Leistungen zu unterschiedlichen Preisen — und der günstigste ist meist der, der am wenigsten eingerechnet hat.
Was ist ein Spekulationspreis?
Eine Position, die auffällig billig angeboten wird, weil der Bieter davon ausgeht, dass die Menge später steigt — oder auffällig teuer, weil sie sicher zunimmt. Im Preisspiegel über alle Bieter fällt so etwas sofort auf.
Lohnt sich eine Rechnungsprüfung noch nach der Zahlung?
Deutlich weniger. Solange nicht gezahlt ist, haben Sie ein Druckmittel. Danach müssen Sie Geld zurückholen, und das ist ein anderer Vorgang.
Prüfen Sie auch einzelne Gewerke?
Ja. Viele beauftragen mich zuerst für ein Gewerk, bei dem die Preise auffällig auseinanderlagen, und entscheiden danach über den Rest.
Kann ich mit Ihrer Kostenermittlung zur Bank?
Sie ist eine nachvollziehbare Grundlage nach anerkannten Kennwerten und lässt sich so vorlegen. Was Ihre Bank formal verlangt, klären Sie am besten vorher dort.
Das greift ineinander.
Jede Leistung ist einzeln beauftragbar. Häufig ergibt aber erst die Kombination den eigentlichen Nutzen, etwa Planung und Kostenkontrolle, oder Bauleitung und Rechnungsprüfung.
Planung & Umbau
Vom ersten Gedanken zum genehmigungsfähigen Plan: Entwurf, Ausführungsplanung, 3D-Modell und die Unterlagen für den Bauantrag.
AnsehenBauleitung & Baubegleitung
Jemand, der hinschaut, solange man Fehler noch sieht. Im vollen Umfang nach HOAI oder terminweise nach Aufwand.
AnsehenBestand, Nachweise & Bautenschutz
Aufmaß, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und die Ursachensuche bei Feuchte- und Schimmelschäden im Bestand.
AnsehenNicht sicher, was Sie brauchen?
Das ist normal. Die wenigsten Bauherren wissen vorab, welche Leistung die richtige ist. Beschreiben Sie mir in zwei Sätzen Ihr Vorhaben, dann ordnen wir das gemeinsam ein. Kostenlos und unverbindlich.