Fertighaus: warum es selten das günstige Haus wird, das versprochen wurde

01 / Vorweg

Von der Stange ist es in Ordnung.

Damit das klar ist, bevor es kritisch wird: Ein Fertighaus, das so gebaut wird, wie es im Katalog steht, ist ein ordentliches Haus zu einem ordentlichen Preis. Die Hersteller wissen, was sie tun, die Abläufe sind eingespielt, die Bauzeit ist kurz. Wer das Typenhaus nimmt, wie es ist, bekommt in der Regel, was ihm versprochen wurde.

Das Problem beginnt nicht beim Fertighaus. Es beginnt bei dem Satz, der in fast jedem Beratungsgespräch fällt: „Das können wir anpassen.“

02 / Die Erfahrung

Niemand kauft von der Stange.

Ich habe viele Fertighäuser begleitet, und das Ergebnis war jedes Mal dasselbe: Es wurde kein Haus von der Stange gekauft, und es wurde deutlich teurer als anfangs gedacht. Nicht weil die Bauherren leichtsinnig waren. Sondern weil niemand ein Haus für die nächsten vierzig Jahre kauft, ohne daran etwas ändern zu wollen.

Die Garage anders, ein Fenster mehr, der Grundriss im Obergeschoss gedreht, die Dachform wegen des Bebauungsplans. Jede einzelne Änderung ist für sich genommen klein. Zusammen führen sie weg von dem, was der Hersteller kalkuliert hat — und genau dort hört der günstige Preis auf, günstig zu sein. Der Katalogpreis gilt für das Kataloghaus. Alles andere wird einzeln berechnet, und zwar vom Anbieter, der jetzt keinen Wettbewerb mehr hat.

03 / Das Wort

Bauseits.

Es steht in jeder Bau- und Leistungsbeschreibung, meist klein, oft in einer Tabelle am Ende. Und es ist das teuerste Wort im ganzen Vertrag. „Bauseits“ heißt: Das machen nicht wir. Das machen Sie. Manche Bauherren lesen es und wissen schlicht nicht, was gemeint ist. Andere lesen darüber hinweg, weil es nach Formalie klingt.

Was typischerweise bauseits ist, unterscheidet sich von Anbieter zu Anbieter — aber es sind selten Kleinigkeiten. Die Bodenplatte oder der Keller. Die Erdarbeiten. Die Hausanschlüsse für Wasser, Strom und Abwasser. Oft die Außenanlagen, die Malerarbeiten, die Bodenbeläge. Alles davon muss der Bauherr selbst beauftragen, bei örtlichen Firmen, zu Preisen, die zum Zeitpunkt der Unterschrift niemand kennt.

Der Hauspreis im Prospekt ist also kein Hauspreis. Es ist der Preis für das, was auf dem Lkw kommt.

04 / Der Zeitpunkt

Warum es so spät auffällt.

Die versteckten Kosten tauchen nicht im Beratungsgespräch auf und nicht beim Vertrag. Sie tauchen auf, wenn der Tiefbauer sein Angebot für die Bodenplatte schickt. Wenn der Versorger die Anschlusskosten nennt. Wenn der Maler kommt. Also Monate nach der Unterschrift, wenn das Haus bestellt, die Finanzierung unterschrieben und der Weg zurück verbaut ist.

Das ist keine böse Absicht. Es ist die Logik des Geschäfts: Der Hersteller kalkuliert, was er liefert. Alles andere liegt außerhalb seines Angebots, also außerhalb seiner Zahl. Dass die Summe für den Bauherrn eine andere ist als die Summe für den Hersteller, merkt der Bauherr allein.

05 / Die Rechnung

Am Ende selten günstiger als massiv.

Wenn alles zusammengezählt ist — das angepasste Haus, die bauseitigen Leistungen, die Nachträge aus der Bemusterung — landet das Fertighaus in meiner Erfahrung regelmäßig dort, wo auch ein individuell geplantes Massivhaus gelegen hätte. Das günstige Haus, das anfangs versprochen wurde, ist am Ende oft nicht günstiger. Nur hat man beim Massivhaus von Anfang an gewusst, was man bezahlt, und man hat es selbst entworfen.

Das ist kein Argument gegen das Fertighaus. Es ist ein Argument gegen die Zahl, mit der die Entscheidung getroffen wird. Wer Fertighaus und Massivhaus vergleicht, muss beide vollständig rechnen — sonst vergleicht er einen Hauspreis mit einem Lkw-Preis.

06 / Der Vergleich

Warum sich Anbieter kaum vergleichen lassen.

Der naheliegende Schutz wäre, drei Hersteller anzufragen und die Angebote nebeneinanderzulegen. In der Praxis ist genau das das Schwierigste am ganzen Vorhaben. Jede Bau- und Leistungsbeschreibung ist anders aufgebaut, anders gegliedert und zieht die Grenze zu „bauseits“ an einer anderen Stelle. Der eine hat die Bodenplatte drin, der andere nicht. Der eine rechnet die Hausanschlüsse mit, der nächste nur bis zur Grundstücksgrenze. Der dritte nennt eine Wärmepumpe, verschweigt aber die Klasse.

Drei Preise für drei verschiedene Dinge. Der günstigste ist meist der, der am wenigsten eingerechnet hat — und er gewinnt den Vergleich, den es gar nicht gibt. Vergleichbar werden die Angebote erst, wenn jemand sie Position für Position auf denselben Umfang bringt. Das ist Arbeit, und es ist die Arbeit, die sich am ehesten bezahlt macht: vor der Unterschrift, nicht danach.

Lesen Sie die Bau- und Leistungsbeschreibung vor dem Vertrag, nicht nach dem Vertrag. Und lesen Sie zuerst die Tabelle mit dem Wort „bauseits“.