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Einzelvergabe mit voller BetreuungAlles aus einer Hand — ohne Generalunternehmer.
Sie reden nur mit mir. Die Verträge schließen Sie direkt mit den Firmen, das Geld fließt direkt, mein Honorar kommt allein von Ihnen. Das spart den GU-Aufschlag — und es hält mich auf Ihrer Seite des Tisches.
Generalunternehmer oder Einzelvergabe.
Beides führt zu einem fertigen Haus. Der Unterschied liegt darin, wer auf welcher Seite des Tisches sitzt — und wer an welcher Stelle verdient.
| Generalunternehmer | Einzelvergabe mit mir | |
|---|---|---|
| Ihr Vertragspartner | einer: der GU | die Firmen je Gewerk – ich koordiniere |
| Wer die Firmen aussucht | der GU, nach seiner Marge | Sie, auf Basis meines Preisspiegels |
| Der Preis | Pauschale inklusive GU-Aufschlag | Gewerkepreise im Wettbewerb plus mein Honorar |
| Änderungen während des Baus | Nachtrag ohne Wettbewerb | Angebot der Firma, von mir geprüft |
| Wer die Rechnungen prüft | niemand außer Ihnen | ich – gegen Aufmaß und Leistungsverzeichnis |
| Wer an Nachträgen verdient | der GU | niemand |
| Wer die Gewerke koordiniert | der GU | ich, in der Bauleitung |
| Eigenleistung | meist ausgeschlossen | jederzeit möglich |
| Vorfinanzierung | der GU – eingepreist | Sie zahlen nach geprüftem Baufortschritt |
| Gewährleistung | ein Schuldner für das ganze Haus | je Gewerk ein Schuldner |
| Schnittstellen zwischen Gewerken | Sache des GU | bei Ihnen – abgefangen durch die Bauleitung |
Der GU-Aufschlag — Wagnis, Gewinn und Koordination — liegt nach allgemeiner Erfahrung bei rund zehn bis zwanzig Prozent der Bausumme. Er ist in der Pauschale enthalten und wird nirgends ausgewiesen. Mein Honorar steht dagegen offen auf der Preisseite und lässt sich vorab berechnen.
Wann das für Sie relevant ist
- Sie wollen einen Ansprechpartner, aber nicht den Preis eines Generalunternehmers.
- Ihnen liegt ein GU-Angebot vor und Sie möchten wissen, was dieselbe Leistung in Einzelvergabe kosten würde.
- Sie wollen einzelne Gewerke selbst übernehmen — das lässt ein GU-Vertrag meist nicht zu.
- Sie möchten, dass jemand die Rechnungen prüft, der nicht selbst daran verdient.
Was ich konkret mache
Leistungsverzeichnis
Jede Leistung eindeutig beschrieben, mit Mengen und Qualitäten — damit alle Firmen dasselbe anbieten und der Preisvergleich etwas aussagt.Ausschreibung und Vergabe
Angebote einholen, prüfen, Preisspiegel über alle Bieter, Vergabevorschlag. Sie entscheiden, Sie unterschreiben — mit meiner Empfehlung auf dem Tisch.Terminplan und Koordination
Welches Gewerk wann kommt und was es vorfinden muss. Die Schnittstellen zwischen den Firmen sind der Ort, an dem Einzelvergabe ohne Bauleitung scheitert — und mit Bauleitung funktioniert.Bauleitung
Regelmäßig auf der Baustelle, Bautagebuch, Fotos, Mängel, solange man sie noch sieht.Rechnungs- und Nachtragsprüfung
Bezahlt wird, was gebaut wurde. Nachträge werden gegen das Leistungsverzeichnis gehalten: berechtigt oder nachgeschoben.Abnahme
Gewerk für Gewerk, mit Mängelliste und Protokoll — solange Ihre Position noch stark ist.
Was Sie am Ende in der Hand halten
Alles ab Leistungsphase 6. Die Planung davor kann von mir kommen — muss aber nicht.
Was die Einzelvergabe von Ihnen verlangt.
Ich verkaufe Ihnen das nicht als Modell ohne Nachteile. Drei Dinge sollten Sie wissen, bevor Sie sich entscheiden.
Mehrere Verträge statt einem
Jedes Gewerk ist ein eigener Vertrag mit einer eigenen Firma. Ich bereite sie vor und prüfe sie — unterschreiben müssen Sie.
Gewährleistung je Gewerk
Beim GU haftet einer für das ganze Haus. Bei der Einzelvergabe haftet jede Firma für ihr Gewerk. Dafür sorgt die Abnahme je Gewerk mit Protokoll dafür, dass klar ist, wer wofür verantwortlich ist.
Das Schnittstellenrisiko liegt bei Ihnen
Passt der Estrich nicht zur Fußbodenheizung, ist das rechtlich Ihr Problem, nicht das einer Firma. Genau das ist der Grund, warum Einzelvergabe ohne Bauleitung riskant ist — und mit Bauleitung das wirtschaftlichere Modell.
Was das kostet.
Ausschreibung, Vergabe und Bauleitung entsprechen den Leistungsphasen 6 bis 8 der HOAI — zusammen 46 Prozent des Gesamthonorars. Die Grundlage sind die anrechenbaren Kosten Ihres Vorhabens. Rechnen können Sie das selbst, bevor wir sprechen.
Zum Baukosten- und HOAI-Rechner
Zur Einordnung: Mein Honorar für diese drei Phasen liegt in aller Regel deutlich unter dem Aufschlag, den ein Generalunternehmer für dieselbe Koordination in seine Pauschale einrechnet — mit dem Unterschied, dass meines offen ausgewiesen ist und nicht mit den Nachträgen wächst.
Wenn Sie noch nicht sicher sind, welcher Weg zu Ihnen passt, ist das eine typische Frage für die Bauherrenberatung.
Ist das nicht viel Aufwand für mich?
Nein. Sie unterschreiben die Gewerkeverträge, alles davor und danach mache ich: Leistungsverzeichnis, Ausschreibung, Preisspiegel, Vergabevorschlag, Terminplan, Bauleitung, Rechnungs- und Nachtragsprüfung, Abnahme. Im Alltag reden Sie nur mit mir.
Warum ist das günstiger als ein Generalunternehmer?
Weil kein Aufschlag auf die Gewerke liegt und jedes Gewerk im Wettbewerb vergeben wird. Beim GU rechnet nach der Unterschrift ein Anbieter ohne Wettbewerb – vor allem bei Änderungen. Bei der Einzelvergabe holt jede Änderung ein geprüftes Angebot ein.
Was passiert, wenn ein Gewerk Insolvenz anmeldet?
Das Risiko liegt dann bei Ihnen, aber es ist auf dieses eine Gewerk begrenzt. Beim GU trifft eine Insolvenz das ganze Haus. Ich verringere das Risiko vorher: durch die Auswahl der Firmen und durch Zahlung nach geprüftem Baufortschritt, nie im Voraus.
Kann ich einzelne Gewerke selbst machen?
Ja – das ist bei der Einzelvergabe sogar am einfachsten, weil es keinen Vertrag gibt, aus dem man ein Gewerk herauslösen müsste. Beim Vereinsheim Effeld lief ein großer Teil der Arbeiten in Eigenleistung neben den vergebenen Gewerken.
Brauche ich dafür auch die Planung von Ihnen?
Nein. Die Einzelvergabe beginnt mit dem Leistungsverzeichnis, also ab Leistungsphase 6. Liegt eine fertige Planung vor – von mir oder von jemand anderem – kann es dort losgehen.
Woraus das Paket besteht.
Jeder Teil ist auch einzeln beauftragbar. Zusammen ergeben sie den einen Ansprechpartner.
Baukosten & Vergabe
Leistungsverzeichnis, Ausschreibung, Preisspiegel und die Prüfung von Rechnungen und Nachträgen.
AnsehenBauleitung & Baubegleitung
Jemand, der hinschaut, solange man Fehler noch sieht. Im vollen Umfang nach HOAI oder terminweise nach Aufwand.
AnsehenAus der Praxis: Vereinsheim Effeld
Planung, Ausschreibung, Vergabe und Bauleitung aus einer Hand — mit einem großen Anteil Eigenleistung neben den vergebenen Gewerken.
AnsehenEinen Ansprechpartner statt zwanzig.
Beschreiben Sie mir kurz Ihr Vorhaben und wo es steht – ob schon ein GU-Angebot vorliegt oder noch nichts. Dann sage ich Ihnen, was die Einzelvergabe daraus machen würde. Kostenlos und unverbindlich.