Die Bauabnahme: der teuerste Termin, den niemand vorbereitet

Die Abnahme ist kein Papierkram.

Die meisten Bauherren erleben die Abnahme als Schlussformalie: Man geht noch einmal durch, notiert ein paar Restarbeiten, unterschreibt, alle sind erleichtert. Nach Monaten oder Jahren Bauzeit will niemand mehr streiten, und der Termin liegt oft am Freitagnachmittag, weil dann alle Zeit haben.

Tatsächlich ist die Abnahme der juristische Schalter des gesamten Bauvertrags. Mit ihr erklären Sie, dass das Werk im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt ist. Das ist keine Höflichkeit, sondern eine Erklärung mit Folgen — und diese Folgen treten alle im selben Moment ein.

Ihr Gegenüber weiß das. Für den Bauleiter der ausführenden Firma ist es der wichtigste Termin des Projekts, und er hat ihn hundertmal erlebt. Für Sie ist es der erste.

Vier Dinge kippen gleichzeitig.

Die Abnahme ist im Werkvertragsrecht der Wendepunkt. Sie macht die Schlussrechnung fällig (§ 641 BGB), sie verlagert die Gefahr auf Sie (§ 644 BGB), sie setzt die Verjährung für Mängelansprüche in Gang (§ 634a BGB) — und sie dreht die Beweislast um.

Der letzte Punkt steht in keinem Paragrafen, ist aber der folgenreichste. Vor der Abnahme muss die Firma belegen, dass sie ordnungsgemäß geleistet hat. Nach der Abnahme müssen Sie belegen, dass ein Mangel vorliegt und dass er schon damals vorhanden war. Bei einer Abdichtung, die inzwischen unter Erdreich liegt, ist das der Unterschied zwischen einer Mängelrüge und einem Gutachterverfahren.

Bei Bauwerken verjähren Mängelansprüche nach BGB in fünf Jahren ab Abnahme. Ist die VOB/B wirksam vereinbart, sind es vier Jahre.

Ein bekannter Mangel ohne Vorbehalt ist weg.

Das ist die Regel, die am meisten Geld kostet und die am wenigsten bekannt ist: Wer ein Werk abnimmt, obwohl er einen Mangel kennt, verliert dafür seine Ansprüche — es sei denn, er behält sie sich bei der Abnahme ausdrücklich vor (§ 640 Abs. 3 BGB).

Weg sind dann Nacherfüllung, Selbstvornahme auf Kosten der Firma, Rücktritt und Minderung. Nicht für alle Mängel — nur für den einen, den Sie kannten und nicht vermerkt haben. Schadensersatzansprüche bleiben davon unberührt, aber die muss man erst einmal durchsetzen.

Deshalb ist die Formulierung im Protokoll entscheidend. „Diverse Restarbeiten" oder „kleinere Mängel" ist kein Vorbehalt, sondern eine Notiz. Jeder Mangel gehört einzeln hinein: wo, was, und bis wann er beseitigt sein muss.

Dasselbe gilt für eine vereinbarte Vertragsstrafe wegen Terminüberschreitung. Wer sie bei der Abnahme nicht vorbehält, kann sie nicht mehr verlangen (§ 341 Abs. 3 BGB) — auch dann nicht, wenn die Verzögerung unstrittig ist.

Abnehmen kann man auch, ohne etwas zu unterschreiben.

Eine Abnahme braucht kein Formular. Sie kann auch dadurch eintreten, dass Sie nichts tun oder dass Sie das Gebäude schlicht benutzen.

Durch Schweigen: Setzt die Firma Ihnen nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme und Sie verweigern sie nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt das Werk als abgenommen (§ 640 Abs. 2 BGB). Sind Sie Verbraucher, wirkt das nur, wenn die Firma Sie zusammen mit der Aufforderung in Textform auf genau diese Folge hingewiesen hat. Ein Brief, den man ungelesen weglegt, kann also eine Abnahme sein.

Durch Einzug: Wer einzieht und wohnt, bevor abgenommen wurde, gibt ein starkes Zeichen dafür, das Werk als vertragsgemäß zu akzeptieren. Ist die VOB/B vereinbart, ist es sogar ausdrücklich geregelt: sechs Werktage nach Beginn der Benutzung gilt die Leistung als abgenommen, wenn nichts anderes vereinbart ist (§ 12 Abs. 5 VOB/B).

Und wenn Sie die Abnahme zu Recht verweigern, hat das eine eigene Konsequenz: Beim Verbraucherbauvertrag kann die Firma eine gemeinsame Zustandsfeststellung verlangen (§ 650g BGB). Bleiben Sie diesem Termin fern, kann sie ihn einseitig durchführen — und offenkundige Mängel, die dort nicht auftauchen, gelten später als erst danach entstanden. Fernbleiben ist also die schlechteste aller Antworten.

Fünfzig Meter Fassade, keine Abdichtung.

Eine Pfosten-Riegel-Fassade, rund fünfzig Meter, auf der Bodenplatte aufgestellt. Alles stand, alles war verglast, die Sockelbleche waren montiert. Von außen sah die Anlage fertig aus — genau deshalb war der Abnahmetermin angesetzt.

Beim Rundgang habe ich den Sockelanschluss geöffnet. Die Abdichtung zur Bodenplatte fehlte. Nicht stellenweise, sondern über die gesamte Länge. Hinter den Blechen war schlicht nichts.

Abgenommen wurde an dem Tag nicht. Sämtliche Sockelbleche mussten wieder demontiert, der Anschluss fachgerecht abgedichtet und die Bleche neu gesetzt werden. Ein Gewerk noch einmal anfahren, ein verschobener Termin, Diskussionen — aber alles auf Kosten der ausführenden Firma und vor der Unterschrift.

Wäre an dem Tag abgenommen worden, wäre der Mangel hinter den Blechen verschwunden. Aufgefallen wäre er erst Jahre später, wenn Feuchtigkeit im Sockel oder im Bodenaufbau ankommt. Dann hätte der Bauherr beweisen müssen, dass die Abdichtung schon bei der Abnahme gefehlt hat — bei einem Bauteil, das dafür erst wieder freigelegt werden muss.

Acht Punkte für Ihren Termin.

Nichts davon ist aufwendig. Es scheitert fast immer daran, dass der Termin kurzfristig angesetzt wird und niemand vorbereitet hineingeht.

Die einzige Regel, die Sie sich merken müssen: Unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht gelesen haben — und ziehen Sie nicht ein, bevor abgenommen ist.

Zum Mitnehmen gibt es das Ganze ausführlich als Checkliste zum Ausdrucken: neun Abschnitte für den Rundgang und eine Mängelliste zum Ausfüllen.

Der Termin, an dem sich Bauleitung rechnet.

Bei allen anderen Terminen am Bau kann man nachbessern. Die Abnahme ist der einzige, der sich nicht wiederholen lässt. Was dort übersehen oder nicht vermerkt wird, tragen Sie anschließend selbst — fachlich, finanziell und in der Beweislast.

Wenn Sie den Termin nicht allein bestreiten wollen: Ich sichte vorab Vertrag und Leistungsbeschreibung, gehe vor Ort mit Ihnen durch und formuliere die Mängelliste so, dass sie später trägt. Das ist die Abnahmebegleitung, und sie kostet weniger als der erste Streit darüber, wer etwas beweisen muss.

Dieser Beitrag gibt allgemeine Hinweise nach dem Stand August 2026 und ersetzt keine Rechtsberatung. Ich beurteile Ihr Bauvorhaben bautechnisch; bei rechtlichen Fragen zu Ihrem konkreten Vertrag ziehen Sie bitte einen Anwalt hinzu.